Remain: вакантность в сервисных офисах выше, чем кажется

Аналитики Remain изучили структуру вакансии на рынке сервисных офисов Москвы. На июнь 2025 года доля вакантных рабочих мест в открытых спекулятивных площадках, с доступными к аренде сейчас рабочими местами, составляет 5,2% (2,5 тыс. рабочих мест). Однако при более глубоком анализе выяснилось, что значительный объем дополнительного предложения не маркетируется на открытом рынке, но доступен за счет скрытой вакансии — потенциально освобождаемых блоков под крупного клиента, а также поздней вакансии — рабочих мест, которые станут доступны к заезду после окончания договора текущего арендатора. Суммарно эта невидимая вакансия существенно меняет картину: вместо официально экспонируемых 5,2% доступных рабочих мест потенциальным пользователям сервисных офисов фактически готовы предложить в 2,5 раза больше различных вариантов – 14,3% (7,0 тыс. рабочих мест).

Суммарный объём сервисных офисов в Москве достиг 55,2 тыс. рабочих мест (388,6 тыс. кв. м) — рост в 55 раз за последние 10 лет. За первое полугодие 2025 года операторы запустили 2,0 тыс. рабочих мест (11,4 тыс. кв. м). При этом в открытом доступе в новых площадках остается лишь 38% рабочих мест — остальной объём был арендован ещё до запуска или в первые месяцы открытия площадки.

Средневзвешенная ставка аренды в целом по рынку — 41,0 тыс. руб./рабочее место/месяц. Наиболее высокие средние показатели в сервисных офисах фиксируются в Белорусском деловом районе – 61,8 тыс. руб./рабочее место/месяц. Наиболее демократичные цены на сервисные офисы в Даниловском деловом районе — в среднем рабочие места здесь предлагаются за 31,7 тыс. руб./рабочее место/месяц.

Официальный уровень вакансии в сервисных офисах Москвы на июнь 2025 года составляет 5,2%, однако аналитики Remain предлагают учитывать расширенное предложение. В исследовании были рассчитаны два дополнительных показателя: скрытая вакансия — рабочие места, которые могут быть освобождены текущими арендаторами при интересе крупных клиентов, и поздняя вакансия — пространства, физически недоступные для аренды на момент отчёта, но с возможностью потенциальной аренды после окончания договора текущего арендатора. Такой подход позволяет говорить о суммарном уровне доступного предложения в 14,3%. К официально экспонируемым сегодня 2,5 тыс. рабочим местам (вакансия 5,2%) добавляются 1,7 тыс. рабочих мест скрытой вакансии (+3,5 п. п.) и еще 2,7 тыс. рабочих мест поздней вакансии (+5,6 п. п.).

При рассмотрении вакантных рабочих мест в открытых спекулятивных площадках сервисных офисов, доступных к аренде на дату отчета — самая низкая доля вакансии зафиксирована в Ленинском деловом районе — всего 0,3%. На другом полюсе — Савёловский район, где вакансия достигает 13,2%.

С начала 2025 года было арендовано 4,4 тыс. рабочих мест (30,1 тыс. кв. м). Среди крупнейших сделок — девелопер Sminex, который в сопровождении Remain арендовал 944 рабочих места (7,1 тыс. кв. м) в Space 1 Balchug, что делает эту сделку одной из самых масштабных на рынке сервисных офисов за всю историю.

Топ-10 сетевых операторов обеспечивают 64% рабочих мест на рынке Москвы. Лидеры по портфелю в расчете количества рабочих мест — Space 1 с 8,0 тыс. рабочих мест (52,3 тыс. кв. м), Workki с 4,2 тыс. рабочих мест (28,5 тыс. кв. м), а также Flexity с 4,2 тыс. рабочих мест (34 тыс. кв. м).

Крупнейшие площадки, открытые в 2025 году: ASPACE Останкино на 544 рабочих места (3,3 тыс. кв. м), расширение коворкинга Соль на 527 рабочих мест (3,0 тыс. кв. м), а также Bloks Волгоградский — 432 рабочих мест (1,3 тыс. кв. м).

На сегодня операторами заявлено до 2026 года еще 13 площадок, суммарным объемом 7,1 тыс. рабочих мест (50,6 тыс. кв. м). Примечательно, что 56% из общего числа рабочих мест (4,0 тыс. рабочих мест) в будущих сервисных офисах будут расположены в зоне внутри ТТК. В числе крупнейших заявленных к вводу объектов — Business Club Обсидиан на 1,5 тыс. рабочих мест (9,8 тыс. кв. м), AFI flex на 1,3 тыс. рабочих мест (9,3 тыс. кв. м), ASPACE Новослободская на 853 рабочих мест (6,8 тыс. кв. м).

Рынок сервисных офисов активно развивается не только в столице, но и в регионах России. Суммарный объём портфелей операторов, без учёта площадок в Москве, составляет 82,7 тыс. кв. м или 13,9 тыс. рабочих мест. Санкт-Петербург, Казань и Новосибирск — ключевые города России по количеству рабочих мест в открытых площадках сервисных офисов.

Лидеры среди операторов, развивающих сервисные офисы в регионах, за исключением московских площадок: «Практик» — 5,0 тыс. рабочих мест (Санкт-Петербург, Новосибирск, Самара и др.), SOK — 1,9 тыс. рабочих мест (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань) и PAGE — 1,9 тыс. рабочих мест (Санкт-Петербург, Дербент).